投资性房地产计量方式中暗藏的陷阱？怎样了解负债和所有者权益？

投资性房地产计量方式中暗藏的陷阱？怎样了解负债和所有者权益？

对某些同行业公司之间（尤其是房地产公司）进行比较的时候，如果简单比较市盈率、市净率，很可能踩进一口巨大的陷阱里。

某些看上去市盈率、市净率很低的企业，是因为采用公允价值模式计量其拥有的大量投资性房地产，从而使每年房价的涨幅，体现在当年的净利润和净资产里，"显"得获利能力很强、净资产很高而已。事实上，公允价值带来的增值，很可能只是存在于幻觉中的虚拟财富。

如同你打高1分钱买100股中石油，总投入约800元，却能使中石油公司市值增加超过18亿元一样。某些上市公司，尤其是在中国香港上市的某些房地产企业，大量持有公允价值计量的投资性房地产，也喜欢玩用800元"赚"18亿元的纸上富贵的把戏。负债也是"权益"，是债权人的权益。

债权人享受收回本金和按约定收回利息的权利，没有参与经营的权利，也没有参与企业收益分配的权利。所有者既具有参与企业管理的权利，也具有参与收益分配的权利。

负债可以单独直接计量，一般以条款明确的"契约"为基础。负债的价值通常由既定数额或既定计量模式确定，计量的主观性较小，一般很少引起会计学上的争论。而所有者权益除了最初投资以外，一般不能直接计量，需要通过资产和负债的计量来进行间接计量负债负债很简单。

投资人对财报的关注重心主要是资产。资产可能恶化，而负债却不会变得更糟。而且，负债里通常很少会有假账。直接隐瞒负债的造假，现在已经很是少见了。

和报表的资产分类一样，负债也按照到期时间是否在一年内，分为"流动负债"和"非流动负债"。老唐认为，这也是为了方便债权人（例如银行）了解公司偿债能力。对投资人而言，需要换个角度看。

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