房地产泡沫形成的阶段过程是什么？90年代日本地产泡沫是怎么一回事？房地产泡沫的主要特征有什么？

房地产泡沫形成的阶段过程是什么？90年代日本地产泡沫是怎么一回事？房地产泡沫的主要特征有什么？

1.房地产泡沫形成的阶段过程是什么？

房地产泡沫的形成大概在以下三个阶段中形成：

一、房地产前期阶段房地产开发前期阶段容易在四个环节形成泡沫：

（1）、土地购置由于房地产过热，对于土地的需求增加，同时由于土地为国家紧缺资源，国家对土地的控制政策越来越严格，房地产商对土地的竞争越来越激烈，政府招牌管政策的实施，本来就很高的土地价格，经过几圈的叫价，成交低价成几倍的翻番，已经远远超过其实际价值，政府收益确实得到了充分的体现，然而，房地产商得到的土地价格中，泡沫已经大量形成。

（2）、各项手续办理说道这里我不得不要一咬牙，繁杂的过程（130多个章）自然不必多说，本身就存在大量不合理的乱收费法规，加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用，一直以来让各开发商苦不堪言。这些费用势必计入开发成本，或者无法入账的只能在预算时列入那个让人尴尬的不可预见费用和管理费用，不产生泡沫是不可能的。

（3）、项目转手这一点估计大多数人都有所体会，有背景，有关系的，拿到了项目、土地，不会自己开发，为了早日获得利润而转手，有的项目甚至能转让近十次。一次次的转手，落在最后真正开发的手中，已经翻了好几倍，产生严重的泡沫。就像我们喝扎啤一样，一桶扎啤本来20杯，但是桶里已经有了泡沫，也能卖25杯，再多转几次，可能达到50杯，就能卖出两桶的价格。

（4)、材料及施工队伍选择由于房地产过热，房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺，其价格上涨速度和幅度都较大，加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨，开发商竞争购买材料和劳务，本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。

二、房地产开发阶段房地产开发阶段容易在两个环节形成泡沫：

(1)、工期和利润预计房地产开发是一个投资期延长，回收期长的行业，一方面由于投资期限长而对工期把握不准导致工期延长，投资成本增加，另一方面由于回收期长，对未来收益把握不准，有意提高销售价格以降低对未来收益把握不准可能导致的利润风险。

(2）、金融支持风险房地产开发属高投入高产出的行业，必须大量依靠金融机构支持，除了要接受和消化金融行业泡沫的转嫁外，由于上述工期和利润预计的不确定性，金融机构也会有意提高投资收益率来规避风险，也就使得房地产开发过程的财务费用相对增加。

三、房地产销售阶段房地产销售阶段形成泡沫的主要环节如下：

（1）、以远期的价格完成当期销售我们知道，今天购买的住房，实际交房时间往往在一到两年之后。开发商为了尽快实现变现，预售房屋，也是政策容许的，这就导致一个现象，大家有没有注意到，我们购买的现房和当期正在销售的同类型、同标准期房价格基本是相同的，也就是说，我们购买的现房执行的竟然是两年以后的价格。想必大家都明白，两年以后的货币价值与现在的货币价值，以及两年以后我们的购买力和今天的购买力有这多大的差距。我们不但花掉了未来的钱，真可怕的是以未来的价格花掉了。这一条不知道我说明白了没有

（2）、我们的消费观念苦了我们自己我们要结婚生子，就要买房子；孩子要远道上学，陪读，买个房子（攀比，为了孩子的自尊心）；孩子要结婚，给孩子买房子......这辈子，我们成了房奴，我们自愿的，活该，就因为这样，供求关系变了，房价涨了，越涨我们就越想买，我们越想买房价就越涨，没办法了，买不起了，我们到处借，贷款，我们埋怨房地产泡沫了，我们自己造成的。

2.90年代日本地产泡沫是怎么一回事？

1985 年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。

为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。美元贬值(大量增发美元)后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出银行的积蓄进行投机。

到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。

这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

3.房地产泡沫的主要特征有什么？

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；

2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；

3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；

4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

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