房地产行业投资策略有哪些？如何分析房地产行业？房地产行业影响因素及投资策略有哪些？

房地产行业投资策略有哪些？如何分析房地产行业？房地产行业影响因素及投资策略有哪些？

房地产行业投资策略

房地产板块目前已经有 100 家左右主营业务为房地产开发的 A 股上市公司，此外还有众多在主业外投资参股房地产项目的上市公司，是上市公司数量较多的 A 股行业板块之一。而房地产行业的冷暖变迁不仅直接影响这些上市公司的业绩和股价表现，对银行、建材、钢铁、建筑施工、家电等板块也都有着直接的影响作用。因此。房地产股是A 股市场的风向标之一。

1. 如何分析房地产行业

目前已经有100家左右主营业务为房地产开发的 A 股上市公司，房地产板块是上市公司数量较多的 A 股行业板块之一，此外还有众多在主业外投资参股房地产项目的上市公司。而房地产行业的冷暖变迁对银行、建材、钢铁、建筑施工、家电等板块也都有着直接的影响作用，并不仅仅是直接影响这些上市公司的业绩和股价表现。

据建设部政策研究中心发布的报告预测，到 2020 年城镇人均居住面积将达到35 平方米。随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长，城镇居民的居住条件不断改善，城市人均居住面积超过了26平方米，在 10年时间里增长了50以上。由以上数据我们可以预见，在未来 10 ～15年里，中国城市化建设将刮起一阵新的高潮，占人口比重很大的青壮年购买力得以快速提升，这种决定性因素会促使房地产板块涌现出一大批股票，这些股票能给投资者带来惊人的回报。

在一个长期上升趋势中，拿稳优势龙头地产股虽然是一种"省心"的策略，但是这种方法却不务实。房地产股票受政策和行业特性影响波动会非常频繁，如果投资者能够了解哪些因素会左右地产股的波动，做波段操作会带来更好的收益。不管投资者采取长线策略还是短信策略，都要弄清楚哪些是好的房地产公司和可以放心持有的地产股票。

整个房地产板块又可进一步划分为开发/租售商铺、写字楼的商业类地产公司，如金融街（000402）、中国国贸（600007）等;开发商品住房的住宅类地产公司，如万科 A（00002）、栖霞建设（600533）;还有一部分经营园区开发的工业类地产公司，如张江高科（600895）、海泰发展（600082）等。虽然房地产公司都是通过买地卖房子盈利，但三种地产公司的盈利模式还是有所区别，投资者在选股操作时的关注点应该有所不同。

目前住宅类地产公司正在经历盈利模式转型阶段; 从以前低价地皮、高价售房的暴利时代，转变为不得不面临土地购置成本上升和房价上涨势头放缓的双重压力，利润空间将缩减。未来住宅类地产行业将是那些资金、品牌和管理实力强大的公司的天下，靠销售额提升而非利润扩大的业绩增长模式。

商业类地产公司目前的盈利模式是主要通过购置土地进行开发后销售获利，这一点与住宅类地产相似，但由于其产品是写字楼或商铺，客户主要是以经营为目的的公司，而非个人消费，因此受政府地产调控影响相对较小。但商业类地产公司选址多在市区中心，其业务和业绩的扩张性不如住宅类。商业类地产公司的盈利模式，随着地产资源的减少，将更多地转向租赁业务，赚取租金收入。对待商业类地产公司，除了关注项目储备和地理位置，还要关注租金和出租率这些指标的变化，它们对业绩的影响更加重要。

工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似。但目前通过厂房出租赚取稳定的租金收入的模式已成气候，这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造住宅类地产公司那样高的成长性，但具有吸引力的是其低风险的价值投资。一些工业类地产公司通过投资入股自己的园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或许会给股东带来额外的惊喜。

2. 行业影响因素

房价。地产公司的盈利来自于房屋销售收入减去土地购置以及开发成本，房价的波动将直接导致业绩的波动。虽然房价上涨的长期趋势已经确立，但阶段性和区域性的价格波动还会频繁发生，各地房价出现持续超常上涨或疲软都易于成为买入或者卖出相关房地产公司股票的理由。

土地储备。判断地产公司的优势，尤其是占多数的住宅类地产公司业绩增长潜力和估值的核心要素就是以平方米计算的土地储备增减情况，只有土地储备资源非常充裕，而不是逐渐枯竭，才能保障地产公司业绩持续增长。地产类上市公司的年报、中期报告和季度报告终会详细披露报告期内新增土地面积和项目储备数量，如果储备增长，那么可以预期该公司未来的业绩也将快速增长。

预收账款。由于房地产行业普遍采取预售方式，而预售和正式竣工结算计入主营业务收入之间往往有 1年甚至更长时间，当前的销售收入其实在 1年前的预收账款中已有部分体现，因此关注预售账款的变动是把握房地产公司未来 12 个月业绩走向的有效指标，预收账款增长几乎可以百分百地断定公司下一报告期的业绩将增长，预售账款增长越快，则业绩增长越快。

存货。资产负债表中的存货科目是以金额表示的所有当前和未来项目的资产总和，主要包括正在销售的"完工开发产品"、正在施工的"在建开发产品"、只租不售的"出租开发产品"和"拟开发土地"，即已经拿到产权但尚未开发动工的土地储备所以，在财务报表中，了解各种存货分类的构成和增减变动情况，其中又以"在建开发产品"和"拟开发土地"两项对判断未来的阶段性业绩增长尤为关键。通常来说，如果发现"在建开发产品"和"拟开发土地"占存货总额的比例走高，增长加快，都是强烈的业绩增长信号。

行业整合。目前中国房地产行业的集中度很低，行业龙头万科的全国市场占有率还不到1%行业仍处于一种发展初期的分割状态。将来随着房地产行业利润率降低，以及国家规定更为严格的企业自有资金要求，会有一大批实力弱小的地产商被迫退出，所以未来有实力的地产公司的业绩快速增长主要靠兼并收购来获得。

宏观调控。中国的房地产行业是典型的政策驱动型行业。房地产股票的整体系统风险主要来自于政府的宏观调控，常用的手段是控制土地供给、关紧信贷和强化税收这三个方面，还有提高房贷首付比例。例如，国家收紧地根，减少土地供给，提高贷款利率，或银行存款准备金利率，开征或提高房产转让营业税、所得税、土地增值税、消费税、物业税等都极有可能成为市场短期沽空地产股的理由。尤其在地产股高位盘整或市场整体处于较弱的时候，打压的效应会更加明显。但这些宏观调控政策从长远的目的来说是保护地产行业的健康发展，不会改变城市化进程和人口结构决定的地产消费市场。调控主要是住宅类地产，对商业类和工业类地产来说影响较小，换句话说，后两类股票则是调控风暴的避风港。

3. 投资策略

净资产价值估值法（NAV）是衡量地产公司内在价值和长期价值的科学方法，项目储备预期收益的折现价值减去项目储备账面成本后的净值，再加上年前净资产，然后除以总股本后，得到每股NAV。实际计算中，投资者根据公司基本面的情况给予 NAV折扣，基本面越好，折扣越低，得出基于 NAV 的合理价位。目前的地产板块已经充分调整，投资者可以看好 2008 年住宅销售前景，并且看好优质公司进一步提升市场份额。一线地产股的 2008 年的估值水平在 25 倍左右，对应 2009年市盈率在 15～20倍，接近 2004 ～2005年证券市场最低迷时期的估值水平。

长远来看，在一个逐渐规范化的市场中，融资能力和开发速度是影响房地产公司经营绩效的关键，是房地产公司的核心竞争力。2010年房地产行业，表现为股票板块和基本面背离。2010年1～10月，商品房累计销售面积同比增长 9.1%累计销售金额同比增长 17.3%平均房价同比上涨 7.5%但是房地产股指数最大跌幅达35%从公司来看，最大跌幅达 50%。

2012年以后，行业 ROE 整体水平可能面临下滑，房地产行业的估值将出现分化，一些能在较为长期的发展中，脱颖而出的公司将成为我们的重点关注∶城镇化建设、产业转移，将是我国经济结构调整的主要方向。卫星城市和中西部核心城市将受益，看好布局全国、快速周转的企业。看好万科 A、广宇发展。未来高端、改善性住宅的需求会成为稀缺和主流。看好新湖中宝、华侨城A。

我国房地产行业已经从新兴市场向成熟市场转变，表现为开发基础设施和高附加值活动将加速。关注在转型过程中，商业模式有望突破的优质公司。看好金融街、世贸股份、京投银泰。

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